Como gerar leads para imobiliária sem depender só de portais

Imobiliária que só depende de portal está alugando o próprio negócio. Portal muda regra, sobe preço, prioriza quem paga mais e tira a sua imobiliária do topo sem aviso. A saída é construir canais que você controla: site próprio com anúncios no Google e no Meta, perfil do Google Meu Negócio, Instagram com vídeo dos imóveis, recontato da base antiga e captação direta com proprietário.

Os canais que uma imobiliária controla

Um canal é "seu" quando você decide a regra: quem vê, quando vê e como responde. Portal não é seu. Esses cinco são.

1. Site próprio + anúncios no Google e no Meta

Prós: você aparece exatamente para quem está procurando imóvel na sua região, com o texto e o preço que você definiu. O lead cai direto no seu WhatsApp, sem intermediário. É o canal mais previsível de todos.
Contras: exige verba de mídia mensal e alguém que saiba operar as plataformas. Sem gestão, o dinheiro vaza rápido.
Prioridade: alta. É a base da operação.

2. Perfil do Google (Google Meu Negócio)

Prós: gratuito, aparece no mapa quando alguém procura "imobiliária em [seu bairro]", e as avaliações somam confiança. Bem otimizado, traz lead quente sem custo de mídia.
Contras: depende de avaliações reais e atualização constante (foto, post, horário).
Prioridade: alta. Não custa dinheiro e traz resultado.

3. Instagram com vídeo dos imóveis

Prós: vídeo de imóvel funciona muito bem em Reels. Constrói autoridade local, mostra estoque e gera compartilhamento espontâneo entre amigos que estão comprando juntos.
Contras: exige constância. Postar uma vez por mês não faz diferença. É trabalho de rotina, não campanha pontual.
Prioridade: média. Excelente como reforço, ruim como canal único.

4. Recontato da base antiga

Prós: a sua planilha de contatos dos últimos dois anos vale mais do que você imagina. Muito lead que não fechou na época está pronto agora. Custo: zero.
Contras: exige disciplina para ligar/mandar mensagem com frequência, sem parecer spam.
Prioridade: alta. É o canal mais barato de todos e quase ninguém faz.

5. Captação direta com proprietário

Prós: quem tem estoque exclusivo controla o mercado. Anúncio no Google para "quero vender meu apartamento em [bairro]" traz proprietário — e proprietário exclusivo vira comissão cheia.
Contras: ciclo mais longo e exige contrato bem feito.
Prioridade: alta se você quer crescer margem, não só volume.

Em que ordem começar

Para imobiliária que ainda depende demais de portal, esta é a ordem que funciona:

1. Semana 1–2: otimize o Google Meu Negócio (foto, horário, categoria, pedido de avaliação para clientes antigos). Custo zero, resultado em semanas.
2. Mês 1: monte um site próprio simples, com formulário que cai direto no WhatsApp. Sem site você não roda anúncio direito.
3. Mês 1–2: comece com Meta Ads (Instagram/Facebook) para captação de comprador na sua região. É onde o CPL é mais baixo para começar.
4. Mês 2–3: adicione Google Ads para quem já está no fundo do funil procurando imóvel pronto.
5. Mês 3+: rotina de Instagram com vídeo, recontato da base e campanha de captação de proprietário.

O que esperar de volume

Volume depende de verba e região. Para dar uma referência concreta: em uma campanha da Konex no segmento Minha Casa Minha Vida, R$ 1.500 em Meta Ads geraram 234 leads qualificados, um CPL de R$ 6,40. Alto padrão gera menos lead, com CPL maior, mas ticket que compensa. Locação premium fica no meio.

O erro de sempre é comparar volume entre segmentos diferentes. O número que importa é quantas visitas agendadas você tira do que investiu — e isso só o seu funil responde.