Imóvel parado há 6 meses? O problema quase nunca é o preço

O imóvel está anunciado há seis meses, ninguém visita, e a primeira reação é ligar para o proprietário e pedir desconto. Espera. Na maioria dos casos que a gente vê, o problema não é o preço — é o anúncio. Antes de queimar margem, passe por estas sete verificações. São todas gratuitas e a maioria você resolve na mesma tarde.

Os 7 motivos mais comuns de um imóvel não vender

1. As fotos estão ruins ou escuras

Foto tirada de celular no automático, contra a luz da janela, com quarto desarrumado e banheiro com tapete torto. Isso faz um imóvel de R$ 600 mil parecer um de R$ 350 mil. Comprador não visita o que parece ruim na foto — ele nem chega a ler a descrição.

2. A primeira foto está errada

A primeira foto do anúncio decide se a pessoa clica. Se a primeira imagem é da vaga de garagem, da lavanderia ou do banheiro, você perdeu. A primeira foto tem que ser a sala com luz natural, ou a vista se for boa, ou a fachada se for imóvel de rua. O melhor cômodo, sempre.

3. A descrição não responde as perguntas básicas

Se o comprador precisa mandar mensagem para saber valor do condomínio, IPTU, andar, posição do sol e vagas — ele não manda. Ele vai para o próximo anúncio que já traz tudo. Descrição boa é a que faz o cliente decidir visitar sem precisar perguntar nada.

4. O anúncio está no canal errado para o perfil do imóvel

Alto padrão não vende no mesmo canal que Minha Casa Minha Vida. Imóvel de investidor (studio, 1 dormitório perto de metrô) não é o mesmo público de casa em bairro familiar. Anúncio no lugar errado é dinheiro no lixo, mesmo com foto ótima.

5. Não tem vídeo

Em 2026, anúncio sem vídeo é anúncio pela metade. Um tour simples de 45 segundos gravado com o celular, mostrando o fluxo real dos cômodos, faz a pessoa se imaginar morando. Isso qualifica a visita: quem marca já viu o imóvel por dentro e vem com intenção real.

6. O título é genérico

"Apartamento 2 quartos" não diz nada. "2 dormitórios com suíte, 68m², sacada com churrasqueira, 1 vaga, condomínio R$ 380, bairro X" diz tudo. Título específico atrai a visita certa e afasta a errada — e você economiza tempo do corretor.

7. O imóvel é invisível no Google

Pesquisa "apartamento 2 quartos [seu bairro]" no Google, em uma janela anônima. Se o seu anúncio não aparece nas primeiras posições nem como anúncio pago nem como resultado orgânico, o comprador local não te encontra. Portal sozinho não resolve isso — precisa de Google Meu Negócio otimizado e, idealmente, anúncio pago para a região.

Checklist copiável: auditoria do anúncio em 10 minutos

Checklist — copie e cole[ ] Primeira foto = melhor cômodo (sala com luz / vista / fachada)
[ ] Mínimo 8 fotos, todas claras, na horizontal, sem tapete torto
[ ] Vídeo de 30 a 60 segundos, mesmo gravado no celular
[ ] Título com: tipo, m², dormitórios, suíte, vaga, bairro
[ ] Descrição responde SEM PERGUNTAR: condomínio, IPTU, andar,
    posição do sol, vagas, mobiliado ou não, aceita financiamento
[ ] Preço no anúncio (sem "consulte-nos")
[ ] Anúncio em pelo menos 2 canais adequados ao perfil do imóvel
[ ] Google Meu Negócio da imobiliária atualizado
[ ] WhatsApp direto no anúncio, sem formulário longo
[ ] Você mesmo achou o anúncio pesquisando no Google?

Ordem de correção

Se não dá para fazer tudo hoje, essa é a ordem que traz visita mais rápido:

1. Refazer as fotos e trocar a primeira. Impacto imediato.
2. Reescrever título e descrição com todas as respostas básicas.
3. Gravar um vídeo simples no celular, mostrando o fluxo dos cômodos.
4. Revisar em quais canais o imóvel está anunciado e ajustar ao perfil.
5. Só depois, se ainda não houver visita, conversar com o proprietário sobre valor.

Na maioria dos casos, o imóvel não está caro — está mal apresentado. Corrigir o anúncio custa uma tarde. Cortar preço custa dinheiro do cliente todo mês.